『不動産×相続の教科書』ダンコンサルティング株式会社　塩見 哲

いつも弊社の新人研修でお世話になっている社会保険労務士先生から頂いた本で、相続に力を入れている弊社にとっても大切な内容という事で読ませていただきました。上記リンク先は2019年版の書籍ですが、私の方では2024年10月発行の新版を読ませていただきました。

〇不動産相続の事前対策が必要な理由
相続の中でも不動産所有の占める割合が多い高齢者は事前の対応が必須になります。なぜならば、相続税負担のために相続人ファミリーの生活権の侵害につながる可能性があるからです。ただ、争続になると感情が先に立ち、相続税より目先の自分の利益を優先しがちになりますので、節税を考える前に必ず相続人らと本音の想いを語り合っておかなければなりません。節税戦略は仲間意識の高いファミリー間でこそ役割を果たせるという事です。

〇不動産相続の5つのポイント
1.不動産や企業は原則として継続していく宿命を帯びているが、その所有者又は経営者には寿命がある。
2.不動産事業や企業経営は継承後の新しい所有者が意思決定を持つため、相続においてはより戦略性が要求される。
3.いずれのケースも利害関係者全員の未来の幸せがベースとなり、その結果として社会に役立たなければならない。
4.どんな未来ビジョンがあるかを事前に示しておくべき姿勢が要求される。
5.目先の損得より優先させるべきものを考えておかなくてはならない。

〇実質2つだけの節税戦略
相続税の節税戦略は①資産（特に土地など不動産）の評価減②資産の移転（贈与・寄付・消費）③法定相続人（相続税法上の法定相続人）の数　の3つしかないが、このうち③は節税のためというより感情面に配慮した結果が節税につながったという程度のことです。したがって、実質的には①と②しかありません。

〇評価減の基本は本来の不動産価値を下げないこと
1.立地的要素：見える欠陥（不整形地、無道路地、傾斜地・・・）見えない欠陥（土壌内の汚染、埋蔵物、上下水道など）
2.環境的要素：隣地が墓地、工場やゴミ処理施設の臭気が強い、高速道路等高架があり日照や騒音障害など。
3.心理的要素：自殺マンション、境界争い、暴力団事務所入居ビルなど。
4.法律的要素：税法上の貸宅地や貸家建付地、相続人による小規模宅地特例やセットバック、震災特例法など。

〇相続不動産の会社への遺贈と生前贈与
相続不動産等を同族会社へ遺贈（遺言による贈与）すれば相続財産が減少するとともに、会社には相続税が課税されないため、（赤字会社は受贈益でも法人税が掛からない可能性があり）相続税の軽減対策には有利ではないかと言われています。ただこうした場合には、いくつかの問題が発生します。所得税法59条みなし譲渡の決まりにより「時価で譲渡したものとみなし」簿価より時価が高い場合にその差額に所得税が課税されます。（但し、当該課税は相続人の債務になるため、相続税法上の債務控除となる。）

〇所有者不明土地への対応法
2024年度に所有者不明土地に対しての新しい制度が誕生しました。所有者不明土地がすでに日本全土の22％にも達しています。その原因の多くは相続発生によるもので、今後年間に160万人～180万人の相続が毎年発生するだけに緊急を要し、対応法として民法や不動産登記法が改正されました。
1.土地建物の相続当期の義務化：相続開始から3年以内に誰がどれだけ相続するか登記し、登記しなければ10万円以下の過料。
2.相続人申告登記制度の新設：登記期限に間に合わない場合、相続人の氏名、住所などを登記
3.不動産所有者の住所、氏名変更登記を義務化：住所変更などを2年以内に登記、登記しなければ5万円以下の過料。
4.遺産分割協議の期間を設定：相続開始から10年を過ぎると原則法定相続分の割合で分ける。
5.土地所有権の国庫帰属制度を新設：国が一定の条件を満たす土地を引き取り、相続人が10年分の管理費を負担する。